A vedação da cumulação de garantias nos contratos de locação, estabelecida no artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), é uma forma de proteção do locatário na relação contratual com o locador.

Historicamente, o posicionamento dos tribunais era no sentido de que a existência de mais de uma modalidade de garantia configuraria a nulidade, visando coibir abusos de locadores frente a locatários.

Contudo, surge um debate relevante quando a garantia não nasce da convenção entre as partes, mas sim de previsão legal. 

Sobre o tema, no Recurso Especial (REsp) nº 2233511, julgado em 10/02/2026, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, nos termos do voto do Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decidiu que a vedação à múltiplas garantias contratuais não impede o penhor legal, podendo os dois institutos coexistirem em um mesmo contrato de locação, por possuírem natureza distinta e finalidades não coincidentes.

Primeiramente, as garantias contratuais, estão listadas no art. 37, caput, da Lei n^o 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), enquanto a vedação de mais de uma garantia contratual no mesmo contrato de locação está prevista no art. 37, parágrafo único, da Lei n^o 8.245/1991.

O parágrafo único do art. 37 da Lei n^o 8.245/1991, ao disciplinar o impedimento de cumulação de mais de uma garantia contratual em um mesmo contrato de locação, pretendeu conter abusos na formação do contrato, além de limitar a autonomia privada do locador quanto às garantias convencionais exigíveis do locatário. Isso porque, de forma geral, no contrato de locação de imóvel, o locatário costuma ser parte mais fraca da relação.

Por outro lado, o penhor legal, previsto no artigo 1.467, inciso II, e disciplinado nos arts. 1.469 a 1.471 do Código Civil, é uma garantia legal que visa proteger créditos específicos do cotidiano. O penhor legal constitui direito real de garantia decorrente exclusivamente da lei, ou seja, independente da vontade das partes, e representa forma excepcional de autotutela privada do credor, admitida para assegurar a efetividade do crédito locatício em casos de inadimplência.

Em outras palavras, diante do fato de que, globalmente, o locatário é considerado parte mais vulnerável da relação contratual, a Lei do Inquilinato garante limites à autonomia do locador em estalebecer mais de uma garantia contratual num mesmo contrato de locação. No entanto, por meio do penhor legal, o legislador também reconheceu a particular condição de vulnerabilidade do credor em relação ao recebimento da dívida, pois é certo que também deve ser dado ao locador, formas de garantir o cumprimento da obrigação.

Além disso, entende-se que os dois institutos são coadunáveis, uma vez que são totalmente distintos e atuam em circunstâncias jurídicas diversas. Enquanto o primeiro deles, as garantias contratuais, derivam diretamente da autonomia da vontade das partes em uma relação contratual, o segundo, o penhor legal, deriva da lei, sendo, portanto, um direito real de garantia de natureza legal, que não depende da vontade das partes ou do que está escrito no contrato, pois não se subordina à existência de pacto prévio.

Nesse sentido, nas palavras do voto do Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, enquanto a vedação à múltiplas garantias contratuais no contrato de locação “trata de hipótese de restrição da liberdade contratual do locador, impedindo-o de exigir, no momento da formalização do pacto, a apresentação de mais de uma das garantias previstas taxativamente na lei”, o penhor legal “versa sobre direito cujo nascimento independe da vontade das partes, consistente na possibilidade do exercício da autotutela privada do locador no caso específico de perigo na demora no recebimento do seu crédito, permitindo-lhe apropriar-se de determinados bens do locatário que guarneçam o imóvel com o propósito de vinculá-los ao pagamento da dívida preexistente e não adimplida.” (STJ, REsp 2233511 / AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/02/2026, DJe 12/02/2026).

Logo, a decisão do Colegiado caracteriza um importante marco para o mercado imobiliário e para a segurança jurídica, uma vez que o entendimento do STJ equilibra a relação contratual entre locador e locatário, ao reconhecer que o penhor legal não está abarcado pela lista de garantias contratuais, além de viabilizar o penhor para a efetivação do recebimento do crédito do locador, independentemente de o contrato possuir garantias.

Portanto, um contrato de locação de imóvel garantido por fiança pode ser cumulado com penhor legal, pois a vedação legal do art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato diz respeito apenas às garantias contratuais, não extinguindo as outras garantias, como o penhor legal, que são impostas por força de lei.

Aline Lee